HET GEVECHT OM DE GOUDEN GROND

Minister Zalm weigert onderzoek te laten doen naar de vastgoedbelangen van Schiphol, zo bleek deze week in het debat over de privatisering van de luchthaven....

Door Jan Meeus en John Schoorl 28 januari 2006, 0:00

Als Jan van Arkel vanuit het achterraam over zijn land tuurt, ziet hij 'gouden grond'. Hij hoort of ziet de eindeloze stroom verkeer die in de verte tussen Amsterdam en Den Haag over de rijksweg A 4 raast, allang niet meer.

Zelfs onder een grijs wolkendek glanst de pasgeploegde klei in de regen. De vruchtbare grond van de Haarlemmermeer, opgeknipt in grote percelen, is een droom voor iedere boer. Al vier generaties lang verbouwen de Van Arkels aan de Rijnlanderweg aardappelen, bieten en tarwe. Maar voor hoe lang nog? Blijft die dure klei, zoals Jan van Arkel het noemt, in de familie?

Het gebied waar het geslacht Van Arkel al sinds 1894 boert, behoort tot de duurste stukjes grond van het land. Uniek gelegen tussen de A 4, de spoorverbinding Amsterdam-Den Haag, de bloemenveiling Aalsmeer en de luchthaven Schiphol. Hier wordt straks een nieuw bedenksel van Nederland Distributieland gevestigd: Werkstad A4.

Oude boeren maken plaats voor de nieuwe economie, weet Jan van Arkel. Hij haalt er zijn schouders over op. 'Het zal allemaal wel, het gaat allemaal door.' Er wordt al sinds het begin van de jaren negentig gespeculeerd over het gebied waar Van Arkel boert. Iedereen met een beetje verstand van vastgoed, kon zien aankomen dat dit kruispunt van vervoerssystemen bij uitstek geschikt is voor een bedrijventerrein.

Dat had ook de gemeente Haarlemmermeer in de gaten. Er kwam in 1999 een anti-speculatiemaatregel: de Wet Voorkeursrecht Gemeente. Iedere boer die van zijn grond af wilde, moest eerst langs bij de gemeente. Toch was één vastgoedontwikkelaar de gemeente voor: Schiphol Real Estate. De vastgoeddochter van de luchthaven, die jaren met bestuurders en politici vergaderde over de ontwikkeling van het terrein, kocht één dag voor de wet van kracht werd een stukje gouden grond. Zo verzilverde Schiphol de bevoorrechte informatiepostitie om een gebied in te lijven, waar over vijf jaar het meest moderne bedrijvenpark van Nederland moet komen.

Speculanten

Want als je weet wat er gebeurt, weet je wanneer je erin moet stappen, vertellen de tientallen voor deze reconstructie geraadpleegde projectontwikkelaars, makelaars, politici, vastgoedhandelaren, adviseurs, wethouders, topambtenaren, onderzoekers of speculanten.

Ergens midden jaren negentig belde er een man in driedelig grijs aan bij Jan van Arkel. Of hij de grond achter zijn huis wilde verkopen. Van Arkel hoorde de man beleefd aan, maar ging niet met hem in zee. 'Die kerel was veel te vaag', herinnert de geboren Hoofddorper zich. De belangstelling voor de grond was binnen een dag bij iedereen bekend. 'Die man was echt niet alleen bij ons geweest.'

Niemand op de Rijnlanderweg geloofde dat de man op zoek was naar nieuwe landbouwgrond. De boeren in de Haarlemmermeer zijn niet gek, wat denkt zo'n man wel, meende Van Arkel. De stroom vliegtuigen neemt dagelijks toe. De luchthaven Schiphol rukt zichtbaar op richting Hoofddorp. Mannen in pakken kopen hier geen grond om op te boeren, maar om op te bouwen. En bouwgrond heeft een heel andere prijs.

Tijdens het grote Schipholdiner, twee maanden geleden, werd officieel aangekondigd wat de boeren van de Rijnlanderweg al jaren vermoedden. Verkeersminister Karla Peijs ontving tijdens dit jaarlijkse luchtvaartfeestje een uitgewerkt plan voor een nieuw bedrijventerrein. De locatie die wordt doorsneden door de Rijnlanderweg en 150 hectare groot is, kreeg de naam Werkstad A4 mee.

Hoewel dit als groot nieuws werd gelanceerd, staat bijna alles voor het project al in de steigers. Het bestemmingsplan is aangepast, de wegen zijn ingetekend, net als de aansluiting op de A 4. En vrijwel alle grond is aangekocht. Behalve dan dat ene stukje, waarop Jan van Arkel volgend jaar aardappelen en graszaad gaat telen. Zijn landbouwgrond mag dan goud waard zijn - Van Arkel heeft geen haast.

In de klei van de Haarlemmermeer ontwikkelt zich ook de core-business van Schiphol. Een luchthaven verdient niet langer het grote geld met vliegen en landen. Schiphol is een vastgoedfirma, een internationaal opererende grondexploitant. Met maar liefst 70 procent stegen de vastgoedinkomsten van de luchthaven, terwijl de opbrengst uit de luchtvaart met 17 procent daalde.

De cijfers bevestigen wat de luchthaven al lang zag aankomen. Daarom werd in 1998 ook een zelfstandig vastgoed- en projectontwikkelingsbedrijf opgericht : Schiphol Real Estate. De waarde van het vastgoed van het bedrijf is inmiddels opgelopen tot 700 miljoen euro.

Niet de lucht is voor de luchthaven belangrijk, maar de grond. Zoals bijvoorbeeld de grond voor Werkstad A4. Volgens de initiatiefnemers gaat het om 'nieuwe logistieke concepten, verdere uitbreiding van de Schiphol-gebonden bedrijvigheid en een geheel nieuw innovatief kassencomplex'. Niet zomaar een plannetje voor een nieuw bedrijventerrein, menen Schiphol en de andere bedenkers, maar een 'nationaal sleutelproject' dat van belang is voor 'de economische positie van heel Nederland'. Arthur van Dijk, als wethouder van Economische Zaken van de Haarlemmermeer druk doende met het project, zegt dat Werkstad A4, vanuit de lucht gezien 'het visitekaartje van Nederland' moet zijn.

Vastgoedspel

Het gebied wordt ontwikkeld onder leiding van de Schiphol Area Development Company. Dit bedrijf, kortweg SADC genoemd, is een bij het grote publiek onbekende, maar wel cruciale partij in het grote vastgoedspel. Het is een spel dat al twintig jaar om één ding draait: grond. Wie de grond heeft, heeft de beste positie.

In 1987 richtten de provincie Noord-Holland, de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer, de luchthaven Schiphol en de Nationale Investeringsbank (NIB) dit commerciële bedrijf op. 'Daarmee hoopten we de toenemende macht van grondspeculanten en de grote commerciële vastgoedontwikkelaars rond Schiphol in te dammen', vertelt Willem Trommels, de eerste SADC-directeur en betrokken bij de totstandkoming van de onderneming. 'We zagen dat in noodtempo grond werd weggekocht.'

Daarom moest de SADC in dat gevecht direct aan de slag. Er moesten percelen voor bedrijven worden aangekocht. Om dat te bereiken werd naast het commerciële grondbedrijf SADC ook een zogeheten Bestuursforum opgezet. Daarin vergaderen de vijf betrokken partijen met elkaar over de ontwikkeling en de ruimtelijke ordening van het gebied. De combinatie van een Bestuursforum en de SADC was een, voor die tijd vooruitstrevende constructie waarbij publieke en private partijen intensief samen moesten werken.

De Vogel, een klassieke Noord-Hollandse boerderij uit 1895, ligt midden in het gebied waar vanaf 2010 de Werkstad A4 moet verrijzen. Het is sinds 1894 het bezit van de Van Arkels. Overgrootvader Jan verliet het Brabantse Sleeuwijk om te gaan pionieren in de nieuwe, weidse polders van Noord-Holland. Hij kreeg de kans de grote boerderij met twintig hectare grond en een pas gebouwde boerderij over te nemen van de familie van de latere premier Barend Biesheuvel.

Bert van Arkel is de laatste boer die De Vogel als echte boerderij heeft gebruikt. De klassieke beeldbepalende boerderij zal zeker voor de Haarlemmermeer bewaard blijven, maar als boerderij heeft het gebouw afgedaan.

Wie Bert van Arkel de hand schudt, ziet geen boer maar een man van de wereld. Bert, een neef van Jan van Arkel, studeerde af aan de landbouwuniversiteit van Wageningen, bezocht als landbouwadviseur voor de Verenigde Naties ruim honderd landen en begon daarna een eigen bedrijf in 'commerciële ontwikkelingshulp'. Tussendoor was hij ook nog vijf jaar hoogleraar aan de Wageningse Landbouwuniversiteit en had hij nog grond en een boerderij in de Haarlemmermeer. Hij mag zelfs Cees zeggen tegen landbouwminister Cees Veerman.

Hoewel de neven Bert en Jan van Arkel in niets op elkaar lijken, zijn ze realist genoeg om te weten dat hun boerengrond voorbestemd is voor iets anders. Bert verkocht daarom in 1999 zijn hele hebben en houden aan de gemeente. Neef Jan verkocht een jaar eerder een stuk grond aan de gemeente. Met de opbrengst bouwde hij achter zijn huis een schuur die volstaat met nieuwe machines. Daarmee hoopt hij het tot zijn pensioen uit te zingen.

De verkoop door neef Jan was het signaal voor de commerciële jongens dat er snel moest worden gehandeld. Bouwbedrijf Wilma en het pensioenfonds voor de bouw kochten 18 december 1998 voor 11 miljoen euro de boerengrond van de familie Bus.

In de jacht op bouwgrond dook een nieuwe partij op: Schiphol Real Estate. De vastgoedpoot van Schiphol had zijn oog laten vallen op de eigendommen van de boerenfamilies De Graaf en De Groot; 60 hectare landbouwgrond aan de Rijnlanderweg en de Bennenbroekweg, bijna de helft van het totale gebied van de Werkstad A4.

Op 10 februari 1999 maakte Schiphol Real Estate de families miljonair: er werd 16 miljoen euro overgemaakt. Het ronde bedrag spreekt tot de verbeelding, maar de timing van Schiphol leidde tot grote verontwaardiging. In het grootste geheim had de gemeente Haarlemmermeer een wet in voorbereiding die speculatie met grond in dit gebied moest stoppen. De Wet Voorkeursrecht Gemeente werd op 11 februari 1999 van kracht, en wel met onmiddellijke ingang. Schiphol Real Estate had precies op tijd toegeslagen. En in de wandelgangen van het gemeentehuis van Haarlemmermeer werd er schande van gesproken. Wie had Schiphol deze informatie verstrekt? De Rijksrecherche moest het lek zoeken, eiste de PvdA in een besloten raadsvergadering. Dat verzoek werd afgewezen, maar de gemeente haalde er wel de speurneuzen van accountantskantoor KPMG binnen voor een onderzoek.

Onder druk

Ook de verhoudingen in het bestuursforum en de SADC kwamen onder druk te staan. Hoe kon het dat Schiphol zonder overleg met haar partners zelf begon met het aankopen van grond? 'Dit was natuurlijk onaanvaardbaar', meende Willem Trommels als toenmalig SADC-directeur en met hem de betrokken overheden. 'We dachten: wat is hier aan de hand? Schiphol zit juist bij ons om de speculanten partij te bieden en tegelijkertijd koopt Schiphol grond op.'

De vertrouwensrelatie tussen de lokale overheden en Schiphol kwam onder druk te staan. De luchthaven beschikte over zeer vertrouwelijke informatie. Het leek alsof Schiphol de informatievoorsprong voor eigen gewin had gebruikt.

Om het probleem in de kiem te smoren, moesten Pieter Verboom, Schiphols financiële directeur en SADC-commissaris, en SADC-baas Willem Trommels zich in het voorjaar van 1999 in Laren melden bij Roelof Jan Nelissen, president-commissaris van de Schiphol Group én de SADC. Nelissen, oud-topman van ABN Amro, is een van de stille machtige mannen van ondernemend Nederland. Als je bij hem thuis wordt uitgenodigd om een probleem te beslechten, weet je één ding: de beslissing is al genomen.

'Binnen tien minuten was het geregeld', vertelt Trommels. Ook Nelissen vond het 'onacceptabel' dat Schiphol Real Estate zonder medeweten van de SADC-partners grond had gekocht in het Werkstad-gebied. Dat de grond anders mogelijk in handen van een commerciële ontwikkelaar was gekomen, deed daar niets aan af. Trommels: 'Nelissen wilde dit probleem meteen uit de wereld hebben.'

Besloten werd dat de grond zou worden ingebracht in een nog op te richten 'grondbank' van de gemeente Haarlemmermeer. Zo geschiedde, op 9 december 1999. Het vuiltje werd in stilte weggewerkt. Schiphol werd er niet slechter van. Uit stukken van de gemeente Haarlemmermeer blijkt dat de opbrengsten van de grond nog altijd ten goede komen aan de luchthaven.

Deze aanvaring rond de grond in de Werkstad werd het begin van het einde van de bevoorrechte positie die Schiphol had ten opzichte van andere projectontwikkelaars. Met name bij de gemeente Haarlemmermeer begonnen de nauwe banden met de luchthaven te knellen. De dubbele petten baarden de lokale politici grote zorgen. Met wie zaten ze nu eigenlijk aan tafel?, vroegen ze zich af. En hoe veilig is de informatie als Schiphol-vertegenwoordigers aan tafel zitten?

PvdA-raadslid Jeroen Nobel spreekt van 'keiharde belangenverstrengeling': 'Schiphol was alleen maar bezig de eigen belangen veilig te stellen. Ze konden altijd en overal op bestuurlijk niveau meepraten, terwijl ze tegelijkertijd als commerciële partij en grootgrondbezitter opereerden. Daar hebben ze, met dubieuze transacties, gewoon misbruik van gemaakt.'

Informatievoorsprong

Het was een positie waarvan vastgoedontwikkelaars alleen maar konden dromen, zo wordt geconcludeerd in een recent onderzoek van de Universiteit Nijenrode. De luchthaven Schiphol heeft een 'informatievoorsprong' gehad en 'mogelijk zelfs beslissingen' in het overleg met de overheid 'ten gunste van Schiphol Real Estate kunnen beïnvloeden', zo concludeert Nijenrode. Om die reden moet Schiphol zijn plaats in het Bestuursforum van de SADC opgegeven.

Bert van Arkel vindt al het gekrakeel over de rol van Schiphol typisch Nederlands. 'Het gaat erom dat er krachtige besluiten worden genomen over de ontwikkeling van het gebied rond de luchthaven', zegt hij uitkijkend over de Haarlemmermeer. 'Het is toch logisch dat Schiphol daarbij is betrokken.' De plannen voor de Werkstad A4 hebben Bert van Arkel geen windeieren gelegd. Waar neef Jan nog altijd boert, is Bert nog intensiever gaan beleggen. Niet alleen voor zichzelf, hij adviseert ook anderen met zijn bedrijf Van Arkel Investment Coaching.

Maar de Haarlemmermeer ligt hem nog altijd na aan het hart. In zijn nieuwe kantoor hangt een foto van zijn gezin op de tractor. De foto hangt tussen beeldjes van een stier en een beer die hij heeft gekocht op Wall Street. Het zijn de symbolen van optimisme en pessimisme op de beursvloer.

Op de grond waar Van Arkel zijn beursorders plaatst, had hij twintig jaar geleden nog driehonderd schapen lopen. Daarmee is hij het levende symbool voor de verandering die de Haarlemmermeer doormaakt. Schiphol neemt en Schiphol geeft. Bert van Arkel heeft er vrede mee.

Ook zijn neef Jan ligt er niet wakker van dat over tien jaar geen Van Arkel meer boert in de Haarlemmermeer. Als hij een goede prijs krijgt voor zijn grond, gaat Jan van Arkel rentenieren. 'Ik heb geen opvolger. Maar verhuizen, nee dat niet. Dit blijft toch onze plek.'