De grond ligt braak, de nieuwbouw van woningen kan beginnen. Maar dat gebeurt niet
De grond ligt braak, de nieuwbouw van woningen kan beginnen. Maar dat gebeurt niet
Beeld Suzan Hijink
Grond genoeg voor de nieuwbouw van woningen, maar op veel plekken gebeurt niets, onder meer omdat de eigenaren erop speculeren dat uitstel de waarde van hun grond doet stijgen.
Gemeenten hebben nauwe-lijks instrumenten om er iets tegen te doen.
Een zandvlakte is het, in de loop der tijd deels overwoekerd met onkruid. Twee jaar geleden werd de betonnen kantoorkolos gesloopt die hier 45 jaar lang stond, sindsdien staan er hekken om het terrein. Aanvankelijk hing daar nog een spandoek op: ‘Hier komt Het Nieuwe Metterswane’. Maar dat is al tijden weg, en de hekken zijn scheef gaan hangen.
Deze plek, recht tegenover het centraal station van Nijmegen, is een voorbeeld van wat in grondmarktjargon een stalled site heet, een locatie waarvoor woningbouwplannen klaar liggen, tot en met een door de gemeente goedgekeurd bestemmingsplan, maar waar de bouw desondanks steeds maar uitgesteld wordt. En dat terwijl de behoefte aan nieuwe woningen schreeuwend groot is.
Waarom liggen deze plekken braak? Hier in Nijmegen ligt een plan klaar voor het complex Nieuw Metterswane, dat tot 23 verdiepingen de hoogte in gaat, met kantoren, horeca, een supermarkt en 264 woningen. De grond is al tien jaar in het bezit van projectontwikkelaar KondorWessels Projecten (KWP). In 2018 werden gemeente en ontwikkelaar het eens over de plannen – met de nodige vertraging, ook toen al. Na de sloop staat niets de bouw nog in de weg. Maar er gebeurt niets.
KWP reageert niet op vragen en ook in dagblad De Gelderlander houdt het bedrijf het vaag, met verwijzingen naar ‘corona’ en ‘stijgende bouwkosten’. De gemeente Nijmegen ziet de vertraging met lede ogen aan, maar kan er niets aan doen.
Shovel ready
Stalled sites als deze zijn een symptoom van een slecht werkende grondmarkt, zegt Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed en grondbeleid aan de Radboud Universiteit. Hij voerde een literatuurstudie uit naar de invloed van die markt op de woningbouw. Met deze studie in de hand besloot de Autoriteit Consument en Markt onlangs te gaan onderzoeken welke rol de grondmarkt speelt bij het achterblijven van de bouw van nieuwe woningen. “In de woningmarkt hangt alles met alles samen”, lichtte ACM-voorzitter Martijn Snoep toe. “Maar dat je zonder grond niet kunt bouwen, is zeker.”
Shovel ready worden die locaties wel genoemd, waar niets woningbouw in de weg staat. Volgens onderzoek uit 2018 van het Planbureau voor de Leefomgeving is er op al die locaties samen ruimte voor zo’n 100.000 woningen. Adviesbureau Stec Groep kwam begin dit jaar in een onderzoek voor het ministerie van binnenlandse zaken op grofweg dezelfde aantallen uit: ongeveer een kwart van de woningbouwplannen ligt veel langer op uitvoering te wachten dan feitelijk nodig is.
Daar kunnen duidelijke redenen voor zijn, legt Van der Krabben uit. Ook nadat een bestemmingsplan is vastgesteld, kunnen er nog bezwaren binnenkomen, bijvoorbeeld over de stikstofbelasting van een bouwproject, en dat leidt doorgaans tot vertraging. Net als onvoorziene vervuiling van de bodem of – zoals KWP over Nieuw Metterswane suggereert – twijfels over de financiële haalbaarheid.
Maar soms zijn zulke redenen er niet, vervolgt Van der Krabben. “Dan heeft de vertraging kennelijk te maken met strategische overwegingen van de projectontwikkelaar, die bijna altijd ook de eigenaar van de grond is.”
Van der Krabben ziet die overwegingen in twee soorten. Een ontwikkelaar die meerdere bouwprojecten op stapel heeft staan, kan inzetten op een evenwichtige spreiding in de uitvoering daarvan, om zo ook kosten en inkomsten te spreiden. “Begrijpelijk, maar ongewenst.”
Ze geven het zelden of nooit toe, maar het komt ook voor dat grondeigenaren of projectontwikkelaars erop speculeren dat ze meer kunnen verdienen aan de nieuwbouw als ze gewoon een paar jaar wachten. Huizen stijgen tenslotte al jaren in prijs, de laatste tijd zelfs met tegen de 20 procent per jaar, en daarmee wordt ook de grond waarop die huizen gebouwd worden vanzelf veel meer waard. Uitstel levert geld op.
Hoe vaak zoiets gebeurt? Van der Krabben durft het niet te zeggen. “Maar het valt goed te onderbouwen dát het gebeurt.” Ook de Stec Groep is voorzichtig: die vroeg er 88 gemeenten naar en trok de conclusie dat speculatie op waardestijging bij ongeveer een tiende van de vertraagde plannen een rol speelt.
Wat kan werken: de invoer van een grondbelasting. Maak het voor speculanten onaantrekkelijk om op braakliggende grond te blijven zitten, zegt Van der Krabben. “Gemeenten hebben nu nog te weinig instrumenten om hier anders iets tegen te doen.” Lees hier verder over de oproep van de hoogleraar.
Krottenkoning
Zoals in Noordwijk. Hoewel? De gemeente zelf kan slechts gissen naar de beweegredenen van de eigenaar van het ‘Gat van Palace’. Dat gat ligt er al sinds 1978, toen het hotel dat er stond – inderdaad, ‘Palace’ – afbrandde. Al een paar decennia is de grond het eigendom van vastgoedbedrijf Bever Holding. Dat deed er al die tijd niets mee: het is tegenwoordig een met stoeptegels bedekte vlakte.
Minstens zo ergerlijk vindt de gemeente Noordwijk dat Bever Holding ook niets deed met het vastgoed aan het verloederde Vuurtorenplein – in regionale media wordt Bevers grootaandeelhouder Ronnie van der Putte wel aangeduid als ‘krottenkoning’. “Was dit speculatie? Zou kunnen”, zegt Menno de Lange, projectmanager Noordwijk aan Zee bij de gemeente. “Maar als Bever grond én nieuwbouw had kunnen verkopen, had dat hem waarschijnlijk veel meer opgeleverd.”
Volgens het bestemmingsplan moeten er onder meer woningen komen op de plek van het Gat, met op de begane grond horeca en winkels. Maar de gemeente had geen enkel instrument om Bever te dwingen daar werk van te maken. Wel vestigde het een zogeheten voorkeursrecht op de grond; dat betekent dat de eigenaar bij verkoop de grond als eerste aan de gemeente moet aanbieden.
Inmiddels heeft Bever de grond inderdaad verkocht, het Gat van Palace voor 32,5 miljoen euro en het Vuurtorenplein voor 5 miljoen. Een paar weken geleden gaf de gemeente de nieuwe eigenaar, de Adriaan van Erk Groep, een ‘ontheffing’ van dat voorkeursrecht, zodat de gemeente bij doorverkoop opnieuw op de eerste rij zit. De Lange heeft er vertrouwen in dat Van Erk wél iets met de grond gaat doen. “Die heeft er tenslotte een flink bedrag voor neergelegd.”
Achter het net
De Noordwijkse geschiedenis illustreert de verhoudingen op de grondmarkt. Ooit waren gemeenten zo ongeveer de enige partij die zich bezighield met de aankoop van grond voor woningbouw. Zij maakten die grond bouwrijp en verkochten die grond tegen kostprijs door aan bouwondernemers. Private partijen zagen er geen brood in.
Dat veranderde in de jaren negentig, toen het Rijk aankondigde dat er Vinex-wijken zouden worden aangelegd. Private partijen stortten zich en masse op de aankoop van ruwe grond, waarvan ze verwachtten dat die als Vinex-locatie aangewezen zou worden. Met de zekerheid dat die grond sterk in waarde zou stijgen zodra dat inderdaad gebeurde. Gemeenten visten bijna overal achter het net.
De kredietcrisis van 2008 zorgde voor een tweede grote verschuiving. De vraag naar nieuwbouw zakte in, net als de prijzen op de woningmarkt. Daardoor daalde ook de waarde van de grond die gemeenten in bezit hadden, en dat sloeg enorme gaten in gemeentelijke begrotingen. Huiverig geworden voor dit soort risico’s stapten veel gemeenten daarna over van ‘actief’ naar ‘faciliterend’ grondbeleid: geen grondaankopen meer om woningbouw mogelijk te maken, maar afspraken met private grondeigenaren.
Sindsdien hebben private partijen een ijzersterke positie op de grondmarkt. En die markt werkt verre van goed, betoogt hoogleraar Van der Krabben. “Er is maar beperkt sprake van concurrentie. Slechts een paar projectontwikkelaars hebben geld genoeg om grootschalig en vroegtijdig grond aan te kopen. Die verwerven daarmee ook het recht om die grond te bebouwen, het zogeheten zelfrealisatierecht. Zo schakelen ze dus concurrentie uit.”
Gemeenten worden opgescheept met ‘gedwongen winkelnering’, vervolgt Van der Krabben. “Zeker op regionaal en lokaal niveau zijn er vaak maar één of twee projectontwikkelaars om mee te onderhandelen. Die paar ontwikkelaars hebben dus een grote marktmacht. Dat verklaart mede waarom ze ervoor kunnen kiezen om te wachten met bouwen, zoals op stalled sites gebeurt. Op een goed werkende markt zou dat riskant zijn, omdat iemand anders dan zou gaan bouwen.”
De positie van grondbezitters wordt verder versterkt door het Nederlandse ruimtelijk beleid: volgens de geldende regels mag bouwen ‘in het groen’ pas als er geen andere geschikte locaties voorhanden zijn. Uit onderzoek van het Kadaster van een paar jaar geleden bleek dat slechts 20 procent van alle onbebouwde grond in Nederland een bouwlocatie kan worden. Wie daar een deel van heeft, staat sterk.
Windmolens en zonnepanelen
Dit alles werkt ook land banking in de hand, beleggen in grond waarvan verwacht wordt dat die voor woningbouw bestemd zal worden. Want ga maar na: landbouwgrond kost 6 à 7 euro per vierkante meter, grond voor woningbouw kan, afhankelijk van de locatie, wel 700 tot 1500 euro opleveren. De doorlooptijd van een ontwikkelproces is lang en het risico bestaat ook dat de aangekochte grond uiteindelijk níet wordt aangewezen als woonlocatie. Maar als dat wél gebeurt, zijn de opbrengsten enorm.
Dat trekt grote en kleine partijen aan. Zo is een groot deel van de polder Rijnenburg, ten zuiden van Utrecht, al jaren in het bezit van een aantal grote projectontwikkelaars (zoals BPD, AM en Amvest). Die hebben een plan opgesteld om daar 25.000 woningen te laten verrijzen. Maar de gemeente Utrecht wil dat niet, die denkt dat de grond beter benut wordt als er windmolens en zonnepanelen neergezet worden. Tot woede van de ontwikkelaars: dat levert veel minder op.
Het gebeurt ook in het klein, en hoe hinderlijk dat kan zijn voor woningbouwplannen, is te zien in Weesp. Daar wordt gebouwd in de Bloemendalerpolder.
Slimme vastgoedhandelaren zagen dat aankomen, kochten er grond en verkochten die door in partjes – het kleinste is vier vierkante meter. Een voormalig volkstuinencomplex ter grootte van een voetbalveld kwam zo in handen van tientallen grond-speculanten. Die betaalden er een paar honderd euro per vierkante meter voor, in de hoop er een veelvoud voor terug te krijgen.
Maar de gemeente Weesp werkt er niet aan mee. Die heeft uitgerekend op deze plek een plantsoen gepland. Tot ergernis van de speculanten: zij vrezen dat grond met groen minder opbrengt dan grond met huizen. Weesp heeft hun 70 euro per vierkante meter geboden, en daar spreekt een van de betrokken vastgoedmannen schande van: “De gemeente stelt haar eigen belang boven de belangen van individuele eigenaren”, zei hij tegen het Financieele Dagblad, dat de zaak grondig uitzocht.
Nu stuurt de gemeente aan op onteigening, want ze heeft de grond wel nodig, niet alleen voor dat plantsoen, maar ook voor een stuk weg. Zo’n onteigeningsprocedure kost veel geld en duurt lang. Dat kan de bouw vertragen. “Gelukkig zijn we op tijd begonnen met de hele procedure”, zegt Nico van Dixhoorn, gemeentelijk projectmanager voor de nieuwe wijk die hier gebouwd wordt.
Intussen wordt rond de voormalige volkstuinen al een stevige laag zand gestort, om verzakkingen van toekomstige bebouwing te voor-komen.
De volkstuintjes zelf liggen er middenin, nog zonder zandlaag. Maar, zegt Van Dixhoorn laconiek, “als het inderdaad een plantsoen wordt, dan is daar ook geen zandlaag nodig”.
Reacties
Een reactie posten